去年，劉先生到某樓盤看房，售樓處業(yè)務(wù)員推薦了一樓房屋前附帶綠地花園的部分戶型，稱花園使用權(quán)歸一樓業(yè)主所有。劉先生很滿意，決定買下該房產(chǎn)，在簽訂《商品房預(yù)售合同》時(shí)還與房地產(chǎn)公司簽訂了《一樓花園使用協(xié)議》，載明“該幢一樓所屬陽(yáng)臺(tái)外草坪花園使用權(quán)歸一樓業(yè)主所有（無(wú)產(chǎn)權(quán)）”。

今年交房時(shí)，劉先生發(fā)現(xiàn)所購(gòu)的一樓房屋陽(yáng)臺(tái)并未開設(shè)通往花園的通道。經(jīng)向規(guī)劃部門了解后才知道，原來(lái)所謂的“花園”其實(shí)就是一樓陽(yáng)臺(tái)外的公共綠地。劉先生還能取得“花園”的專有使用權(quán)嗎？他該如何維權(quán)？

解析：

福建閩眾律師事務(wù)所吳文超律師：劉先生不能取得“花園”的專有使用權(quán)，但劉先生可以要求解除合同，并且要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定，小區(qū)綠地屬建筑區(qū)劃內(nèi)的公共部分，原則上由業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。“明示屬于個(gè)人”，必須符合以下二項(xiàng)要件：其一為綠地規(guī)劃必須經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門事先批準(zhǔn)；其二為在銷售商品房時(shí)，其他業(yè)主知道或者應(yīng)當(dāng)知道綠地按照規(guī)劃和合同約定屬于業(yè)主個(gè)人專有。

本案中，劉先生無(wú)法對(duì)一樓“花園”享有專屬使用權(quán)，勢(shì)必影響其對(duì)案涉房屋的整體評(píng)價(jià)和居住體驗(yàn)。結(jié)合劉先生的購(gòu)房目的，他可以以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由要求解除購(gòu)房合同，要求開發(fā)商返還購(gòu)房款及利息并承擔(dān)《商品房預(yù)售合同》中的違約責(zé)任。

法條：

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十四條：建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十三條規(guī)定，有“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”的情形，當(dāng)事人可以解除合同。

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十六條： 合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請(qǐng)求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

福州晚報(bào)記者 葉智勤