福州市修改物業(yè)管理若干規(guī)定

強(qiáng)化共有收益監(jiān)督 規(guī)范新舊物業(yè)交替

27日下午，省人大常委會(huì)會(huì)議經(jīng)表決，批準(zhǔn)《福州市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改<福州市物業(yè)管理若干規(guī)定>的決定》。

物業(yè)管理是基層治理的重要組成部分，關(guān)系到廣大群眾的切身利益，對(duì)改善人居環(huán)境、促進(jìn)社區(qū)和諧具有重要意義。福州市人大常委會(huì)的此次修改有效銜接上位法，聚焦福州市物業(yè)管理面臨的突出難點(diǎn)問(wèn)題，構(gòu)建黨建引領(lǐng)下的物業(yè)管理體系、推動(dòng)物業(yè)管理融入基層治理、明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共有部分收支負(fù)有公示和告知的義務(wù)等內(nèi)容。

《決定》自福州市人大常委會(huì)公布之日起施行。

發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用

物業(yè)管理是基層治理的重要內(nèi)容，為充分發(fā)揮基層黨組織的堡壘作用，構(gòu)建黨建引領(lǐng)下的物業(yè)管理體系，《決定》將黨建引領(lǐng)作為物業(yè)管理的首要原則予以明確，以促進(jìn)物業(yè)管理高質(zhì)量發(fā)展：

物業(yè)管理實(shí)行黨建引領(lǐng)、政府監(jiān)管、業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則，建立屬地管理、分級(jí)負(fù)責(zé)的工作機(jī)制，并納入基層治理體系；

業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)每屆任期三至五年，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年至少向業(yè)主大會(huì)報(bào)告一次工作。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任，業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任；

引導(dǎo)業(yè)主中的中國(guó)共產(chǎn)黨黨員通過(guò)法定程序成為業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì)委員，推動(dòng)在業(yè)主委員會(huì)中建立黨組織。

物業(yè)管理融入基層

為促使鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道、村（居）委會(huì)依法履行物業(yè)管理中的屬地職責(zé)，進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理，《決定》明確了鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道在業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議籌備召開(kāi)、出具備案證明等方面的職責(zé)，并規(guī)定了村（居）委會(huì)在物業(yè)管理工作中依法予以協(xié)助、配合的職責(zé)。

《決定》規(guī)定：在一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域中，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到該區(qū)域總建筑面積的百分之五十以上，或者首套物業(yè)出售并交付已滿兩年的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處申請(qǐng)籌備召開(kāi)業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議。十個(gè)以上業(yè)主或者實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以向所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處提出書(shū)面申請(qǐng)籌備召開(kāi)業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)自收到籌備業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)，會(huì)同所在地村（居）委會(huì)組織成立業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議籌備組。

《決定》同時(shí)規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)備案。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具備案證明。

強(qiáng)化共有收益監(jiān)督

近年來(lái)，群眾反映物業(yè)企業(yè)侵占業(yè)主公共收益、收入及分配不公開(kāi)等問(wèn)題比較強(qiáng)烈。

《決定》回應(yīng)業(yè)主對(duì)共有部分收益收支的關(guān)切，保障業(yè)主權(quán)益：物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定公示、告知共有部分公共收益收支情況；利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分獲取的收益歸全體業(yè)主所有，獲取的收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；物業(yè)買(mǎi)受人繳交的專項(xiàng)維修資金，由市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)指定的銀行專戶儲(chǔ)存，業(yè)主大會(huì)成立后，專項(xiàng)維修資金的代管由業(yè)主大會(huì)決定。

規(guī)范新舊物業(yè)交替

物業(yè)服務(wù)合同終止后，新舊物業(yè)交替引發(fā)糾紛、舊物業(yè)不退場(chǎng)的現(xiàn)象并不鮮見(jiàn)?！稕Q定》就此修改多個(gè)條款進(jìn)行規(guī)范。

“物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日書(shū)面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)。但是，物業(yè)服務(wù)合同對(duì)通知期限另有約定的除外。”《決定》明確：“物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主委員會(huì)與新、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處指導(dǎo)下成立移交小組，負(fù)責(zé)處理物業(yè)管理的相關(guān)事務(wù)。”

《決定》明確：“原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)清理債權(quán)債務(wù)、移交物業(yè)服務(wù)用房、設(shè)施設(shè)備、檔案資料及國(guó)家規(guī)定的其他必須移交的項(xiàng)目。移交完畢后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)退出該物業(yè)服務(wù)區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決等為由拒絕退出。”

調(diào)整法律責(zé)任條款

《決定》對(duì)照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，重新梳理了法律責(zé)任有關(guān)條款。

“違反本規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未清理債權(quán)債務(wù)、未移交物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料、設(shè)施設(shè)備的，由物業(yè)管理主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款。”《決定》規(guī)定：“違反本規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法備案物業(yè)服務(wù)合同，由物業(yè)管理主管部門(mén)責(zé)令限期報(bào)送備案；逾期不報(bào)送備案的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。”

《決定》還規(guī)定：“違反本規(guī)定，建設(shè)單位未按要求提供業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議成立所需的文件資料，由物業(yè)管理主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款。”（記者 李暉/文 石美祥/攝）