N本報(bào)記者 洪德木

核心提示：

陽(yáng)春三月，隨著房地產(chǎn)政策的持續(xù)執(zhí)行，樓市調(diào)控或?qū)⑦M(jìn)入攻堅(jiān)期，而房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售方式也逐漸顯現(xiàn)出了三種情況?；蛞越祪r(jià)換銷(xiāo)量，快速盡早地回籠資金；或捂盤(pán)惜售，按兵不動(dòng)，靜觀其變；或通過(guò)多種營(yíng)銷(xiāo)方式相配合，最大限度地提高樓盤(pán)去化量；在這其中，第三種方式則備受推崇，并屢試不爽，于是，前幾年在樓市中頗為常見(jiàn)的“低首付”，最近又重返莆田樓市，并且具有持續(xù)蔓延之勢(shì)。那么，為何“低首付”營(yíng)銷(xiāo)又開(kāi)始盛行？“低首付”存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？消費(fèi)者能否因?yàn)椤暗褪赘丁闭T人而茫然入市？

市場(chǎng) “低首付”現(xiàn)身莆田樓市

“首付8.6萬(wàn)元起，讓你置業(yè)夢(mèng)想成真！”前段時(shí)間，位于城東一樓盤(pán)項(xiàng)目在莆田區(qū)域別出心裁地推出“低首付”的置業(yè)概念，在短時(shí)間內(nèi)吸引了眾多市民的關(guān)注。在如今的莆田樓市市場(chǎng)上，首付低于10萬(wàn)元的例子可以說(shuō)是微乎其微，即使是早在去年以全市最低價(jià)格4888元/m開(kāi)盤(pán)入市的三迪·木蘭楓丹，也因其需要四成的首付而達(dá)到了18萬(wàn)元多。因此，對(duì)于此份廣告宣傳，市民也甚有疑惑，“能有這么好的事嗎？”“首付這么低，戶(hù)型怎么樣??？房源是不是很差啊？”

而在不久之后，“低首付”的例子又陸續(xù)在市場(chǎng)上出現(xiàn)，“兩成首付，享受雙倍幸?！薄ⅰ笆赘?~7萬(wàn)元，即可輕松入住精裝公寓”，在了解完“低首付”的確切信息之后，不少消費(fèi)者頓時(shí)覺(jué)得買(mǎi)房有望了。

“之前已經(jīng)看了很多房子，但都因?yàn)槭赘稛o(wú)法湊足而不得不放棄買(mǎi)房計(jì)劃，今年原本是想年底拿了年終獎(jiǎng)之后，明年再著手計(jì)劃買(mǎi)房的，現(xiàn)在有這么大的優(yōu)惠力度，我肯定要過(guò)去詢(xún)問(wèn)清楚?！痹谑袇^(qū)某事業(yè)單位工作的小林在接受記者電話(huà)采訪時(shí)，不無(wú)驚喜地談道。

按照國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)首套住房的購(gòu)房者最少交納三成首付，購(gòu)買(mǎi)二套房的首付比例則需不低于六成，然而，開(kāi)發(fā)商打出的“低首付”，卻明顯與“首付三成”的規(guī)定有所違背。對(duì)此，三迪·木蘭楓丹銷(xiāo)售經(jīng)理何軍告訴記者，三迪·木蘭楓丹確實(shí)有對(duì)外推出購(gòu)房?jī)H需兩成的首付，但僅限于25層及其以上的房源，且購(gòu)房者需與開(kāi)發(fā)商簽訂相關(guān)協(xié)議，協(xié)議規(guī)定另外一成首付暫時(shí)由開(kāi)發(fā)商墊付，購(gòu)房者需要在交房前將另外一成首付的房款繳交完成才算是完成了整個(gè)買(mǎi)房過(guò)程。

而在記者致電其他有推出此類(lèi)優(yōu)惠的樓盤(pán)項(xiàng)目時(shí)，售樓部工作人員均稱(chēng)，首付優(yōu)惠的部分均是由本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商暫行墊付，購(gòu)房者需要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)繳清優(yōu)惠的房款部分。以市區(qū)某樓盤(pán)為例，其在3月份備案的樓盤(pán)均價(jià)為7184元/m，其推出首付優(yōu)惠的房源面積有一部分為90m，總價(jià)646560元，假若不算相關(guān)稅費(fèi)，其原本需要首付為193968元，現(xiàn)在則僅需要付96984元的首付款，確實(shí)緩解了一部分處于尷尬處境的購(gòu)房群體的心頭之憂(yōu)，同時(shí)，該售樓部工作人員也坦承，根據(jù)協(xié)議，剩余96984元的首付款需要在明年年初交房的時(shí)候全部繳清。

探因 “低首付”“釣”的多是投資客

事實(shí)上，不管是從時(shí)間上，還是從區(qū)域上，“低首付”在其他城市也均存在，據(jù)媒體報(bào)道，距離莆田較近的福州、泉州等周邊城市，樓盤(pán)“低首付”的營(yíng)銷(xiāo)策略早在去年年底就已經(jīng)出現(xiàn)在其市場(chǎng)上，另外，早在2008年樓市低迷的時(shí)候，部分城市甚至出現(xiàn)了“首付一成，優(yōu)惠一成，開(kāi)發(fā)商再墊付一成”的極低首付情況。對(duì)此，福州原創(chuàng)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理陳日沖認(rèn)為，所謂“低首付”只是開(kāi)發(fā)商的一種促銷(xiāo)手段，其實(shí)質(zhì)相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者提供了一種無(wú)息過(guò)橋的借款，最終購(gòu)房者仍需為三成首付款自掏腰包，一旦簽約成功開(kāi)發(fā)商將會(huì)鎖定潛在的需求者，并借此實(shí)現(xiàn)消化庫(kù)存的目的?！皩?shí)行‘低首付’策略，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，確實(shí)能取到一定的效果，不僅能夠使樓盤(pán)項(xiàng)目獲得關(guān)注，還能在短期內(nèi)回籠資金，以首付20%為例，開(kāi)發(fā)商僅需要墊付10%的房款，即可從買(mǎi)房方取得20%的房款，并且從銀行處收到70%的房款，在資金操作上，可以達(dá)到‘舍小錢(qián)換大錢(qián)’的目的?！标惾諞_說(shuō)道。

另?yè)?jù)記者了解到，鐘情于購(gòu)買(mǎi)“低首付”房源的市民也不僅限于首付款不足的購(gòu)房群體，部分具有完全購(gòu)房能力的私營(yíng)企業(yè)主也熱衷于其中，“此次‘低首付’策略推出來(lái)之后，到目前為止，購(gòu)買(mǎi)房子的人群中就有一半以上是私營(yíng)企業(yè)主?！背悄夏硺潜P(pán)工作人員小涂告訴記者，“這部分私營(yíng)企業(yè)主在自身企業(yè)的運(yùn)作中，對(duì)資金的周轉(zhuǎn)要求很高，他們買(mǎi)房子既有投資成分，也有是專(zhuān)門(mén)為子女置業(yè)的，‘低首付’營(yíng)銷(xiāo)策略能夠讓他們把其余的資金用到其他地方，就等于開(kāi)發(fā)商免息借錢(qián)給這部分購(gòu)房人群一段時(shí)間?！?/p>

建議 剛性需求者還得詳加考慮

有了“低首付”，是否就可以著手入市？對(duì)此，莆田業(yè)內(nèi)人士提醒，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)能力不足的人群，還需要理性的考慮，衡量自己能夠在一定的時(shí)間內(nèi)湊足其余由開(kāi)發(fā)商暫行墊付的首付款，以上述一套首付為193968元的房子為例，在開(kāi)發(fā)商墊付50%首付款的情況下，由于前期的資金積累，購(gòu)房者可以拿出96984元的首付款，但根據(jù)購(gòu)房協(xié)議，購(gòu)房者需要在一年內(nèi)繳清欠余的96984元的開(kāi)發(fā)商墊付款，對(duì)此，購(gòu)房者需要對(duì)自身經(jīng)濟(jì)能力做出合理的預(yù)期。

而根據(jù)購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的協(xié)議規(guī)定，購(gòu)房者需要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)還完剩余首付房款，假如超過(guò)了規(guī)定的時(shí)間還未能償還，可能要面臨著違約的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而使開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效，“若出現(xiàn)這種情況，根據(jù)協(xié)議規(guī)定，在交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)利收回房子，而且購(gòu)房者也無(wú)法取回已經(jīng)付給開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房首付款?！蔽挥诔潜蹦硺潜P(pán)的工作人員提醒。

對(duì)此，記者致電莆田市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，住建局相關(guān)工作人員告訴記者，在購(gòu)房合同的審批程序上，只要企業(yè)遞交的材料齊全，備案方面基本上可以審核通過(guò)，因?yàn)殂y行方面在交易時(shí)的實(shí)收款仍是首付三成。對(duì)于“低首付”情況，此工作人員表示，新購(gòu)商品住宅首付占總房款的比例可由購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商協(xié)商，但必須寫(xiě)入購(gòu)房協(xié)議書(shū)，首付較低可能產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)具體咨詢(xún)律師。

□市場(chǎng)信息臺(tái)

房產(chǎn)

·為迎接三八婦女節(jié)，3月11日前，女性消費(fèi)者到正榮·御品蘭灣購(gòu)房，每套房源可享受13800元專(zhuān)屬購(gòu)房基金。

·3月10日，三迪·木蘭楓丹龍瀾將聯(lián)合福建經(jīng)濟(jì)電臺(tái)共同舉辦理財(cái)投資沙龍，現(xiàn)場(chǎng)并備有幸運(yùn)大抽獎(jiǎng)、自助茶歇和精美禮品。

·楓城新都加推18間沿街旺鋪，店鋪均為兩層，一層高5.4米，二層高3.9米，兩層均有產(chǎn)權(quán)。

·華友第一城4號(hào)樓精裝公寓現(xiàn)已推出，房源共有180套，面積從37~48m均有，最低首付為4萬(wàn)元。

家居/建材

·3·15期間，世友地板將在莆田各大門(mén)店推出進(jìn)店就有禮，下單就有禮，買(mǎi)地板贈(zèng)送抽獎(jiǎng)券，即有機(jī)會(huì)贏得超值大禮等活動(dòng)。

·3月11日前，寶隆家私將低價(jià)清理部分庫(kù)存產(chǎn)品，產(chǎn)品價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于本地其他同類(lèi)產(chǎn)品，同時(shí)，新品將于4月份出臺(tái)。

·3月15日之前，到萬(wàn)隆古玩家居城購(gòu)買(mǎi)家居產(chǎn)品，可享受全場(chǎng)3.8折起的優(yōu)惠；個(gè)人買(mǎi)滿(mǎn)3.8萬(wàn)元，可獲贈(zèng)價(jià)值1800元的玉器；3個(gè)人在同一天購(gòu)買(mǎi)金額拼單滿(mǎn)3.8萬(wàn)元，可在原優(yōu)惠基礎(chǔ)上再享受9.5折優(yōu)惠。

·天溢時(shí)代家居廣場(chǎng)在3月3日至11日期間推出全天全額免單活動(dòng)，在活動(dòng)期間購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的消費(fèi)者，即有機(jī)會(huì)獲得全額免單，活動(dòng)產(chǎn)品與數(shù)量均不限。