經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)記者 陳博 履職董事會(huì)主席的第二年，郁亮缺席了萬(wàn)科2018年中期業(yè)績(jī)會(huì)。他的上一次缺席是2016年中期業(yè)績(jī)會(huì)，因忙于處理股權(quán)糾紛未能到場(chǎng)。

8月21日，新晉萬(wàn)科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝首次單獨(dú)坐鎮(zhèn)萬(wàn)科中期業(yè)績(jī)會(huì)，但圍繞郁亮的話題依然未散。

“郁總（今天）沒(méi)來(lái)，我猜測(cè)他的想法是希望給我們更多的鍛煉，看看他沒(méi)在場(chǎng)的情況下，我們會(huì)不會(huì)表現(xiàn)得更自如一點(diǎn)，正常一點(diǎn)。”面對(duì)在場(chǎng)媒體發(fā)出的疑問(wèn)，祝九勝作出一個(gè)謙虛的解釋，他說(shuō)，萬(wàn)科是事業(yè)合伙人機(jī)制，每個(gè)人都可以代表團(tuán)隊(duì)。雖然我們做得不好，但我們會(huì)持續(xù)努力。

一線城市份額下降

祝九勝謙虛的背后，是萬(wàn)科上半年業(yè)績(jī)依然穩(wěn)步的發(fā)展。8月20日晚間發(fā)布的中報(bào)顯示，上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額3046.6億元，同比增長(zhǎng)9.9%。其中，一線城市銷(xiāo)售金額占比為18%，相比去年同期的23%、2016年同期的26%，均有不同程度的下滑。

同一時(shí)期，萬(wàn)科獲取新項(xiàng)目117個(gè)，總規(guī)劃建筑面積2049.1萬(wàn)平方米，權(quán)益規(guī)劃建面1143.9萬(wàn)平方米，其中一線城市的權(quán)益建面占比僅2.5%，二線城市占比高達(dá)64.9%，其他城市占比32.6%。

從上述數(shù)據(jù)可以看出，萬(wàn)科在一線城市的份額正在逐步減少。祝九勝表示，雖然政府調(diào)控管理市場(chǎng)的決心非常大，針對(duì)重點(diǎn)城市有一些具體調(diào)控措施，萬(wàn)科也在不斷調(diào)試自己、不斷適應(yīng)新的政策、新的要求。但房地產(chǎn)行業(yè)的空間仍然還有，容量還是很大，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程依然沒(méi)有完成。“所以我們對(duì)整個(gè)市場(chǎng)、對(duì)自己的業(yè)務(wù)前景還是有一個(gè)基本信心。”他說(shuō)道。

新業(yè)務(wù)提速

房地產(chǎn)主業(yè)大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，早在去年8月，郁亮就宣布以賽馬方式開(kāi)展多元化業(yè)務(wù)布局。如今，商業(yè)地產(chǎn)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)辦公、教育、養(yǎng)老等其他自然生長(zhǎng)的新業(yè)務(wù)也正在提速。

中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)累計(jì)簽約面積超過(guò)4.7億平方米，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入41.6億元，同比增長(zhǎng)29.8%；商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)、物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)等其他業(yè)務(wù)收入11.81億元，同比增長(zhǎng)8.92%。

不過(guò)，這些培育中的新業(yè)務(wù)尚未形成較好的投資回報(bào)。“在房地產(chǎn)黃金時(shí)代，賺錢(qián)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較容易?，F(xiàn)在進(jìn)軍服務(wù)型業(yè)務(wù)，賺錢(qián)會(huì)更慢更難一些。” 首席財(cái)務(wù)官孫嘉表示。

根據(jù)中報(bào)，上半年，萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)51.8%至1059.7億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng) 24.9%至 91.2 億元，但凈利率卻同比下降1.85%至8.61%。

這其中，新業(yè)務(wù)利潤(rùn)率下降是原因之一。除了房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率同比增加2.54%之外，物業(yè)服務(wù)、其他業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率都同比減少2.10%、4.00%。

機(jī)構(gòu)對(duì)租賃市場(chǎng)的介入有限

在“資本大幅進(jìn)入長(zhǎng)租公寓推高北京房租”引發(fā)輿論聲討的這個(gè)特殊節(jié)點(diǎn)，整場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)的聚焦點(diǎn)不出意外落到長(zhǎng)租公寓這個(gè)話題上。

6月份，萬(wàn)科就曾因“萬(wàn)村計(jì)劃”進(jìn)入深圳龍華清湖新村，引發(fā)聚居當(dāng)?shù)氐母皇靠祫?wù)工人員的恐慌，他們呼吁城中村的改造者萬(wàn)科應(yīng)避免房租暴漲。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，祝九勝先后兩次對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)回答。他的第一次回答認(rèn)為，最近一兩年確實(shí)有一些資本、機(jī)構(gòu)介入了長(zhǎng)租業(yè)務(wù)。但從目前的情況來(lái)看，機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)里面占比非常低。

祝九勝用滲透率這個(gè)指標(biāo)，來(lái)解釋機(jī)構(gòu)在一座城市住宅租賃的介入程度，據(jù)他的觀察，中國(guó)城市的機(jī)構(gòu)滲透率最高僅5%，一般城市連2%都不到，所以從目前情況來(lái)看，機(jī)構(gòu)對(duì)租賃市場(chǎng)的介入有限。

第二次回答，祝九勝甚至直截了當(dāng)?shù)刂赋觯瑱C(jī)構(gòu)進(jìn)來(lái)之后推高租金的看法可能存在一點(diǎn)誤會(huì)。他以深圳為例表示，深圳的機(jī)構(gòu)滲透率只有2%，而萬(wàn)科在深圳布局的長(zhǎng)租公寓，入住率都達(dá)到92%以上，每間房的出租單價(jià)在1800元左右。

“這個(gè)租金的定價(jià)是基于對(duì)空間重新認(rèn)知、重新構(gòu)成，以及對(duì)租客需求的重新洞察不斷進(jìn)行調(diào)整的。”祝九勝說(shuō)，機(jī)構(gòu)介入到租賃市場(chǎng)，這確實(shí)還是相對(duì)新鮮的事情。一個(gè)新生事物總會(huì)面臨種種問(wèn)題，希望大家在觀察它的同時(shí)，也給予一定的耐心。

長(zhǎng)租公寓剛剛被確立為萬(wàn)科的核心業(yè)務(wù)，此前萬(wàn)科的核心業(yè)務(wù)局限在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)服務(wù)上，郁亮曾在去年的中期發(fā)布會(huì)宣布，未來(lái)十年版圖里，這兩個(gè)核心業(yè)務(wù)仍占據(jù)最重要的位置。

萬(wàn)科在長(zhǎng)租公寓上的宏大目標(biāo)是成為全球領(lǐng)先的租賃住宅企業(yè)。

截至6月末，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)已覆蓋30個(gè)主要城市，累計(jì)獲取房間數(shù)超過(guò)16萬(wàn)間，相比去年底增加了6萬(wàn)間左右。累計(jì)開(kāi)業(yè)超過(guò)4萬(wàn)間。

祝九勝介紹，新增的長(zhǎng)租公寓房源主要有三大來(lái)源：一是政府出讓的長(zhǎng)租公寓用途的土地，目前在北京、佛山、深圳等地已獲取6個(gè)這樣的項(xiàng)目；二是各類(lèi)機(jī)構(gòu)的閑置存量資產(chǎn)，通過(guò)合作或租賃的方式取得；三是社會(huì)上分散在個(gè)人手上的房源。